Locataire ou propriétaire : quelle assurance habitation choisir ?

Le contrat adapté dépend de votre statut. Un locataire a besoin d'une assurance qui couvre ses risques locatifs, ses biens et sa responsabilité civile ; un propriétaire occupant doit en plus assurer le bâtiment ; un propriétaire qui loue son bien souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO). Tous ne sont pas soumis aux mêmes obligations, et les frontières entre le contrat du locataire, celui du propriétaire et l'assurance de l'immeuble sont une source fréquente de litiges. Voici comment s'y retrouver.

Le locataire : risques locatifs, mobilier, responsabilité civile

Le locataire est responsable envers son bailleur des dégradations et des pertes survenues pendant la location, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; article 1732 et suivants du Code civil). Il doit donc s'assurer au minimum contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. Il est également prudent de couvrir :

• son mobilier et ses effets personnels (vol, incendie, dégât des eaux, dommages électriques) ;
• sa responsabilité civile vis-à-vis des voisins et des tiers ;
• les embellissements qu'il a réalisés avec l'accord du propriétaire ;
• éventuellement le bris de glace et les dépendances.

Le propriétaire ne peut pas exiger un assureur précis : le locataire choisit librement son contrat, pourvu que les garanties légales soient couvertes. Voir l'obligation d'assurance habitation.

Le propriétaire occupant d'une maison

Aucune loi n'impose au propriétaire occupant d'une maison individuelle de s'assurer, mais la banque en fait presque toujours une condition d'un prêt immobilier, et l'absence d'assurance serait imprudente : l'incendie, la tempête ou un dégât des eaux peuvent entraîner des pertes très supérieures à l'économie réalisée. Le contrat doit couvrir :

1. le bâtiment (murs, toiture, installations fixes), sur une base de valeur de reconstruction ;
2. le contenu (capital mobilier) ;
3. les dépendances et aménagements extérieurs ;
4. la responsabilité civile du propriétaire (chute de tuiles, arbre, etc.) ;
5. éventuellement la garantie des travaux : les dommages liés à des travaux relèvent aussi de l'assurance des artisans, de la garantie décennale pour les ouvrages concernés et, pour certains chantiers, de l'assurance dommages-ouvrage.

Le propriétaire occupant d'un appartement en copropriété

Deux niveaux d'assurance coexistent :

• L'assurance de l'immeuble, souscrite par le syndicat des copropriétaires, qui couvre les parties communes (toiture, façade, escalier, canalisations communes) et la responsabilité civile du syndicat. Elle ne couvre pas vos meubles ni, en général, vos aménagements privatifs.
• Votre assurance individuelle, qui couvre vos parties privatives selon le contrat, votre contenu et votre responsabilité civile. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (introduit par la loi ALUR) oblige chaque copropriétaire à justifier d'une assurance de responsabilité civile.

Demandez à votre syndic les références du contrat de l'immeuble avant de choisir le vôtre : certaines garanties se recoupent (dégât des eaux, incendie), d'autres non.

Le propriétaire bailleur : PNO et loyers impayés

Le bailleur n'est pas dispensé de s'assurer parce que son locataire l'est. L'assurance propriétaire non occupant couvre le bien en cas de sinistre quand le locataire n'est pas responsable, quand le logement est vacant ou quand le contrat du locataire est insuffisant. Elle est complétée au besoin par une garantie des loyers impayés, qui est un contrat distinct. Notre guide dédié : l'assurance PNO.

Tableau récapitulatif

Qui paie quoi en cas de sinistre ?

Exemple illustratif d'un dégât des eaux dans un immeuble. Une fuite d'une machine à laver du locataire du 3e étage abîme le plafond du voisin du dessous.

• L'assurance responsabilité civile du locataire du 3e étage indemnise les dommages causés au voisin, si la fuite lui est imputable.
• L'assurance habitation du voisin peut aussi intervenir pour ses propres dommages et se retourner ensuite contre le responsable, selon les conventions entre assureurs.
• Si la fuite provient d'une canalisation commune, l'assurance de l'immeuble (syndicat) est concernée.

Dans ce type de situation, le constat amiable dégât des eaux accélère la prise en charge : voir le guide dédié.

Comment choisir selon votre profil

• Locataire d'un petit logement : une formule intermédiaire avec capital mobilier réaliste suffit souvent ; ajoutez les dommages électriques si vous avez du matériel coûteux.
• Famille propriétaire d'une maison : privilégiez la valeur de reconstruction, la garantie tempête, les dépendances et la protection juridique.
• Bailleur : combinez PNO, responsabilité civile et, selon la situation, loyers impayés.
• Étudiant : vérifiez si l'extension du contrat parental est possible ; sinon un contrat étudiant dédié est généralement adapté.

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Quand consulter un professionnel

Pour un bien en indivision, un usufruit, une location en meublé de tourisme ou un immeuble ancien avec risques particuliers, un courtier ou un notaire peut préciser qui doit assurer quoi. En cas de désaccord avec le bailleur ou le syndic sur l'assurance, l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) peut vous renseigner gratuitement.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il m'imposer son assureur ?

Non. Vous choisissez librement votre assureur, à condition que le contrat couvre les risques locatifs.

L'assurance de la copropriété suffit-elle pour un copropriétaire occupant ?

Non. Elle couvre les parties communes ; vous devez couvrir vos parties privatives, votre mobilier et votre responsabilité civile.

Un locataire est-il responsable d'un dégât des eaux venant d'un voisin ?

Non, s'il n'y est pour rien : c'est le responsable de la fuite et son assureur qui indemnisent. Votre contrat peut toutefois intervenir pour avancer l'indemnisation.

Faut-il une assurance quand on héberge à titre gratuit ?

Les occupants à titre gratuit sont souvent couverts par le contrat du propriétaire ou de l'hébergeant, selon sa rédaction. Vérifiez-le auprès de l'assureur.

Sources

• Service-public.fr — obligations d'assurance du locataire et du copropriétaire.
• Légifrance — loi du 6 juillet 1989 et loi du 10 juillet 1965.
• ANIL – ADIL — conseil juridique et financier gratuit sur le logement.