L'assurance habitation est-elle obligatoire ? Locataire, propriétaire, copropriétaire

L'assurance habitation est obligatoire pour le locataire d'un logement qui constitue sa résidence principale, qu'il soit vide ou meublé, et pour tout copropriétaire au titre de la responsabilité civile. Elle ne l'est pas, légalement, pour le propriétaire qui occupe sa maison individuelle, même si le prêteur l'exige presque toujours. Le locataire doit remettre une attestation à son bailleur à la remise des clés, puis chaque année sur demande. Voici ce que disent les textes, ce qu'on risque en cas d'absence d'assurance et comment se mettre en règle.

Le locataire : une obligation légale

L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire (notamment l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux) et d'en justifier à la remise des clés, puis à chaque demande du bailleur, par une attestation de l'assureur. Cette règle vaut pour les locations vides à usage de résidence principale ; des obligations analogues sont prévues par les textes sur les locations meublées et dans les contrats de bail.

La justification se fait par une attestation d'assurance délivrée par l'assureur, que vous pouvez généralement télécharger depuis votre espace client. Elle indique le contrat, la période de validité et les risques couverts.

Que risque le locataire non assuré ?

le bail peut prévoir une clause résolutoire : le bailleur peut, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, demander la résiliation du bail devant le juge ;
le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût par douzième avec les loyers, avec une majoration limitée prévue par la loi ;
en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux), le locataire doit payer sur ses propres deniers les dommages causés au logement et aux voisins, ce qui peut représenter des sommes très importantes.

Le copropriétaire : la responsabilité civile obligatoire

Depuis la loi ALUR de 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Le syndic peut demander une attestation, généralement lors de l'assemblée générale annuelle. L'assurance de l'immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires ne remplace pas cette obligation individuelle. Voir aussi l'assurance PNO.

Le propriétaire occupant d'une maison

Aucun texte n'impose une assurance multirisque habitation au propriétaire d'une maison individuelle qu'il occupe. Mais :

le contrat de prêt immobilier impose presque toujours une assurance habitation durant le prêt ;
les risques de responsabilité civile (chute de tuiles, arbre, fuite) peuvent engendrer des dettes lourdes ;
certains travaux ou équipements (piscine, par exemple) peuvent faire l'objet d'obligations spécifiques ; la piscine enterrée non close impose des dispositifs de sécurité et de l'information à l'assureur.

Il est donc très fortement recommandé de s'assurer, même sans obligation légale.

Qui doit fournir l'attestation et quand ?

Situation	Qui	Quand	Document
Début de bail (location vide)	Locataire au bailleur	À la remise des clés	Attestation d'assurance
Chaque année	Locataire au bailleur, sur demande	À la demande du bailleur	Attestation à jour
Copropriétaire	Copropriétaire au syndic	Sur demande, souvent à l'assemblée générale	Attestation de responsabilité civile
Changement d'assureur	Locataire	Dès le nouveau contrat	Nouvelle attestation
Prêt immobilier	Emprunteur à la banque	À la signature et selon le contrat de prêt	Attestation

Un même contrat peut couvrir plusieurs obligations : l'attestation doit mentionner les garanties correspondantes.

Que doit couvrir le contrat au minimum ?

Pour un locataire : incendie, explosion, dégât des eaux au minimum, ainsi que la responsabilité civile. Pour un copropriétaire : la responsabilité civile. Il faut aussi couvrir les risques que vous souhaitez protéger : mobilier, vol, dommages électriques. Notre guide locataire ou propriétaire : quel contrat ? détaille les options.

Comment se mettre en règle rapidement

Demandez des devis en ligne ou auprès d'un agent ou d'un courtier.
Comparez les garanties, franchises et exclusions (voir la méthode de comparaison).
Souscrivez : l'assurance peut prendre effet immédiatement ou à la date convenue.
Téléchargez l'attestation et remettez-la au bailleur ou au syndic.
Conservez une copie du contrat et de la preuve d'envoi.

Le contrat peut être souscrit à distance ; vous disposez alors, en principe, d'un délai de rétractation de quatorze jours calendaires, sauf si un sinistre est survenu ou si la garantie a déjà été utilisée.

Les cas particuliers

Colocation : chaque colocataire doit être assuré ; un contrat commun ou des contrats individuels sont possibles selon le bail. Voir étudiant et colocation.
Logement de fonction ou logement gratuit : l'occupant est souvent responsable de ses biens et de sa responsabilité civile ; vérifiez l'assurance de l'employeur ou du propriétaire.
Résidence secondaire ou meublé de tourisme : usage à déclarer ; les clauses d'inoccupation et de location courte durée sont déterminantes.
Sous-location : le locataire reste responsable ; il doit en informer son assureur.

Les erreurs à éviter

Oublier de renouveler l'attestation quand on change de contrat.
Souscrire un contrat limité à la responsabilité civile alors que les risques locatifs doivent être couverts.
Supposer que l'assurance du propriétaire couvre le locataire : ce n'est pas le cas pour ses biens ni, en général, pour ses risques locatifs.
Cumuler plusieurs contrats pour le même risque sans nécessité.
Attendre l'inspection du bailleur pour s'assurer : un défaut d'assurance peut conduire à une mise en demeure.

Quand demander conseil

Pour un bail commercial ou mixte, une situation d'indivision ou un litige avec le bailleur ou le syndic, l'ADIL propose un conseil gratuit, et un avocat ou un notaire peut intervenir pour les cas complexes.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il exiger mon attestation chaque année ?

Oui, la loi permet au bailleur de demander la justification de l'assurance à la remise des clés et ensuite chaque année.

L'attestation est-elle gratuite ?

Oui, l'assureur la délivre sans frais, en général dans l'espace client en ligne.

Un étudiant doit-il s'assurer ?

Oui, s'il est titulaire du bail. S'il est hébergé dans le logement de ses parents, le contrat de ceux-ci peut le couvrir.

Faut-il assurer un logement vide ?

Oui, pour la responsabilité civile en copropriété, et c'est fortement conseillé pour le reste.

Sources

Service-public.fr — assurance habitation du locataire et du copropriétaire.
Légifrance — loi du 6 juillet 1989, loi du 10 juillet 1965, Code des assurances.
ANIL – ADIL — conseil juridique gratuit en matière de logement.