Assurance PNO (propriétaire non occupant) : à quoi sert-elle et que couvre-t-elle ?

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) protège un logement que son propriétaire n'occupe pas : bien loué, vacant ou mis à disposition. Elle couvre en général le bâtiment contre l'incendie, le dégât des eaux et les événements climatiques, ainsi que la responsabilité du propriétaire, notamment lorsque le locataire n'est pas responsable ou que le logement est vide. En copropriété, le propriétaire bailleur est tenu de s'assurer au titre de la responsabilité civile, ce qui fait de la PNO le contrat de référence. Elle ne remplace ni l'assurance du locataire, ni la garantie des loyers impayés.

À quoi sert la PNO ?

Quand vous louez, votre locataire doit s'assurer contre ses risques locatifs. Mais plusieurs situations restent à votre charge :

le logement vacant entre deux locations ou pendant des travaux ;
le sinistre dont ni le locataire ni personne n'est responsable (vice de construction, vétusté d'une canalisation) ;
le dépassement des plafonds ou une couverture insuffisante du locataire ;
la défaillance de l'assurance du locataire (contrat résilié, non renouvelé) ;
votre responsabilité de propriétaire vis-à-vis des voisins et des tiers (fuite d'une canalisation privative, chute d'éléments).

La PNO couvre ces situations, avec des garanties adaptées au bailleur.

Ce que couvre généralement la PNO

Garantie	Contenu	Point d'attention
Incendie, explosion, foudre	Dommages au bâtiment et aux installations fixes	Valeur de reconstruction à bien fixer
Dégât des eaux	Dommages causés par fuites, infiltrations	Frais de recherche de fuite, franchise
Tempête, grêle, neige	Dommages aux toitures et façades	Seuils d'événement du contrat
Catastrophes naturelles	Garantie légale	Voir le guide Cat Nat
Responsabilité civile du propriétaire	Dommages causés aux tiers par le bâtiment	Plafond et franchise
Recours des locataires et des voisins	Prise en charge des réclamations	Limites des plafonds
Vandalisme, dégradations	Dommages par actes malveillants	Souvent plafonnés
Bris de glace, vol d'équipements fixes	Selon formule	Souvent en option
Pertes de loyers consécutives à un sinistre	Perte des loyers pendant la remise en état	Durée limitée à celle fixée au contrat

Ce que la PNO ne couvre pas

Les loyers impayés : c'est une garantie spécifique (assurance des loyers impayés ou garantie de l'organisme public), distincte de la PNO.
Le mobilier du locataire : il relève de l'assurance du locataire.
Les dommages dus à la vétusté ou à un défaut d'entretien non réparé.
Les frais d'expulsion ou de contentieux locatif, qui peuvent relever d'une garantie de protection juridique spécifique.
Un usage non déclaré (location touristique, activité professionnelle).

Obligations légales : où en est-on ?

En copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s'assurer pour sa responsabilité civile ; le syndic peut demander l'attestation. Hors copropriété, la loi n'impose pas de PNO au propriétaire d'un bien loué ; elle reste néanmoins très conseillée, surtout si le prêt immobilier l'exige. De son côté, le locataire est tenu de s'assurer (voir l'obligation d'assurance habitation). Les deux contrats sont complémentaires, pas redondants.

Assurance de l'immeuble et PNO : l'articulation

Le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance qui couvre les parties communes et sa responsabilité. La PNO couvre vos parties privatives et votre responsabilité de copropriétaire. Pour éviter les doublons ou les trous de garantie, demandez au syndic l'attestation du contrat de l'immeuble et vérifiez :

ce que le contrat de l'immeuble prend en charge dans les parties privatives (selon le cas, canalisations ou équipements) ;
les franchises et la convention de règlement des dégâts des eaux entre assureurs ;
la limite de séparation entre parties communes et privatives, fixée par le règlement de copropriété.

Comment choisir sa PNO

Définir le bien : surface, type, année de construction, nombre de pièces, équipements, statut (meublé, vide, étudiant, colocation).
Fixer la valeur de reconstruction du bâti, avec l'aide d'un devis ou d'un barème de coût de construction.
Comparer garanties, franchises, plafonds et exclusions entre trois offres. Notre comparateur de devis aide à simuler le reste à charge après sinistre.
Vérifier les périodes de vacance : certains contrats limitent la couverture si le logement reste vide longtemps.
Contrôler l'usage : location meublée, saisonnière ou colocation doivent être déclarées.
Penser aux travaux : informer l'assureur et vérifier que les artisans sont assurés (décennale).

Exemple illustratif

Un bailleur possède un deux-pièces loué. Entre deux locataires, le logement reste vide deux mois. Un dégât des eaux provenant d'une canalisation encastrée endommage le plafond du voisin du dessous (1 500 euros) et le sol du logement (2 500 euros). Le logement étant vacant, il n'y a pas de locataire pour couvrir ces dommages : la PNO prend en charge les dommages au bâtiment et la responsabilité envers le voisin, sous réserve de la franchise (par exemple 200 euros) et des plafonds. Le coût de la PNO sur l'année est très inférieur à cette perte potentielle. Les montants sont fictifs.

Les erreurs à éviter

Croire que l'assurance du locataire protège le propriétaire.
Oublier de déclarer une période de vacance ou un changement de statut (meublé, colocation).
Sous-évaluer la valeur du bâtiment, avec un risque de sous-indemnisation.
Confondre PNO et loyers impayés.
Ne pas vérifier l'attestation du locataire chaque année : demandez-la à la remise des clés et ensuite.

Fiscalité

Les primes de PNO sont souvent déductibles des revenus fonciers pour un bien loué, dans le cadre du régime réel d'imposition. Vérifiez les règles en vigueur sur le site des impôts ou auprès d'un expert-comptable, car elles dépendent de votre régime.

Quand consulter un professionnel

Pour un immeuble entier, une location meublée, saisonnière ou en colocation, une SCI ou une indivision, un courtier ou un notaire peut vous aider à structurer les assurances. Les associations de propriétaires et les ADIL proposent aussi des conseils.

Questions fréquentes

La PNO est-elle obligatoire ?

En copropriété, la responsabilité civile du copropriétaire est obligatoire. Pour le reste, la PNO est fortement conseillée, et souvent exigée par la banque.

La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non. C'est une garantie distincte.

Le propriétaire doit-il assurer le mobilier d'un logement meublé ?

Oui, s'il en est propriétaire, à étendre dans le contrat.

Peut-on assurer un logement vide en travaux ?

Oui, mais les conditions varient : informez l'assureur et vérifiez les exclusions liées aux travaux.

Sources

Service-public.fr — obligations d'assurance en copropriété et location.
Légifrance — loi du 10 juillet 1965, article 9-1.
ANIL – ADIL — conseil aux propriétaires bailleurs.
impots.gouv.fr — déduction des charges de revenus fonciers.